Vendre son immeuble : Comment choisir l’agence immobilière idéale ?

La vente d’un immeuble de rapport est véritablement différente de la vente d’un appartement ou d’une maison. Bien que des agences spécialisées dans la vente d’immeuble comme France Immeuble ont compris ces enjeux et proposent des solutions adaptées à leurs clients, la plupart des agences n’en traitent que très peu voir jamais. Si vous cherchez une agence pour la vente de votre immeuble, il est nécessaire de trouver un interlocuteur capable de vous accompagner au mieux.  Vous trouverez dans ces lignes les différents points à vérifier avant de leur donner mandat.

Demander à l’agence ses références d’immeubles vendus :

L’agence a-t-elle déja vendu un immeuble?

Cela peut paraitre idiot, mais la première question est de savoir s’ils ont déjà vendu un ou plusieurs immeubles. En effet, la plupart des agences vendent des appartements et/ou des maisons mais rarement voir jamais des immeubles. Une agence ayant déjà vendu un ou des immeubles aura donc plus de chances de vous trouver un acquéreur.

Comment et À qui l’agence a-t-elle vendu cet immeuble?

Savoir comment l’agence a réussi à vendre va vous permettre d’évaluer sa réelle capacité à traiter le dossier. Avait elle déposé une annonce sur Leboncoin ou Seloger ou bien dispose-t-elle d’un portefeuille client? Le client était il un particulier ou un professionnel? Avait il demandé une condition d’obtention de prêt ou non?

Dans la vente d’immeubles et surtout en région parisienne (Paris, Hauts-de-Seine et Val de Marne) les acquéreurs sont des professionnels. Ces derniers achètent de façon terre à terre, organisée et surtout sans condition de financement. Les professionnels sont alimentés en affaires par leurs apporteurs et évitent les annonces en ligne. En général ils voient les annonces en ligne d’un mauvais œil.

Il faut donc que votre agence soit capable de vendre votre immeuble sans passer par les sites d’annonces. Il faut également qu’elles aient un portefeuille de clients professionnels. Dans le cas contraire, elle devra utiliser la publication d’annonces sur internet. Vous vous exposerez alors à une clientèle de particuliers. Votre vente sera plus longue et aura également plus de chances de ne pas aboutir.

Ecart de prix avec l’estimation

Vous avez trouvé une agence ayant réussi à vendre un ou plusieurs immeubles dans votre secteur? C’est parfait ! Toutefois, avant d’aller plus loin, demandez l’écart de prix entre l’estimation qu’ils avaient réalisée et le prix final de vente. Cela vous permettra de juger si leurs estimations sont fiables et si vous pouvez vous y référer.

En combien de temps l’agence a-t-elle vendu l’immeuble ?

Un autre indicateur de fiabilité de votre agent immobilier est le temps qu’il a mis pour vendre un immeuble.

En effet, un immeuble est un produit financier. Il s’apprécie donc comme tel. Son emplacement, la nécessité de faire des travaux, sa vacance locative, le pourcentage d’impayés ne sont en réalité que des facteurs de risques évalués par l’acquéreur.

A ce titre, la vente d’un immeuble peut se faire très rapidement notamment dans les grandes agglomérations (Paris, Boulogne, Levallois-Perret, Saint-Mandé…). Un dossier suffisamment détaillé et au bon prix peut permettre de vendre un immeuble en 24/48 h. Un bien, ne serait-ce que 5 % au dessus du prix marché, ne sera pas étudié par les acquéreurs. De même, un bien déjà vu à un prix trop important aura du mal à les convaincre même une fois le prix baissé.

Le temps qu’aura mis un agent à vendre l’immeuble va donc vous permettre d’évaluer :

• La qualité de son portefeuille client par rapport à votre immeuble (votre immeuble répond-il aux attentes de ses clients en terme de rapport et de risques)?
• La qualité de son estimation : S’il a vendu rapidement c’est que son estimation était fiable. Dans le cas contraire, elle ne l’était pas.

Demander à l’agence une estimation spécifique pour les immeubles :

Vous avez trouvé une agence vous ayant prouvé qu’elle a déjà vendu des immeubles rapidement, au bon prix sans publier d’annonce internet? Vous êtes désormais prêt pour l’estimation. Dès cette étape, vous serez à nouveau en mesure d’écrémer le bon du mauvais.

exit LA TRADITIONNELLE VISITE

Un immeuble de rapport se valorise sur deux caractéristiques principales :

• Son rendement (qui dépend des loyers perçus et des charges payées)
• Son prix au m² (qui dépend de son emplacement)

Par ailleurs, la plupart des immeubles sont occupés à quasi 100%, limitant ainsi le nombre de lots visitables facilement. Qui plus est et au stade de l’estimation, vous ne souhaitez probablement pas que les locataires soient au courant de votre projet de vente. Pas de panique, de par son caractère quasiment financier, l’estimation d’un immeuble se fait à 90 % sur papier. La visite sur place, ne permettra à l’agent qu’à vérifier l’état de l’immeuble, des logement et des parties communes afin d’évaluer le montant prévisionnel des travaux. A cet effet, avant même de vous demander de visiter l’immeuble, l’agent immobilier devrait vous demander un certain nombre d’éléments.

LES ELEMENTS À TRANSMETTRE POUR OBTENIR UNE ESTIMATION DE VOTRE IMMEUBLE

Pour estimer un immeuble, l’agence devra vous demander 3 éléments PRIMORDIAUX :

• L’adresse exacte
• Un état locatif avec la surface, la typologie et le loyer hors charges de chaque lot. Il est important de séparer les loyers de chaque lots afin de pouvoir évaluer les faiblesses et opportunités d’un immeuble. En effet, un immeuble dont le rendement est faible car tous les locataires payent un loyer faible sera moins bien valorisé qu’un immeuble avec le même revenu annuel mais dans lequel un seul locataire dispose d’un loyer faible. Dans le dernier cas, dès que le locataire au loyer faible sera parti l’immeuble pourra recouvrer un rendement intéressant. Dans le premier cas, il faudra avoir changé tous les locataire pour obtenir un rendement intéressant
• Le montant de la taxe foncière (et le montant que vous récupérez sur les locataires)

Sans ces éléments, aucune estimation ne pourra être réalisée. Si un agent immobilier omet de vous les demander, il faut alors s’interroger sur sa compréhension des attentes des acquéreurs.

Demander à l’agence sa méthode de commercialisation pour votre immeuble

Comme vu précédemment, la vente d’un immeuble doit être exclusivement en offmarket . A cet effet, il est primordial de s’assurer que votre interlocuteur dispose d’un portefeuille client suffisamment étoffé.

Par ailleurs, il faut qu’il dispose d’un dossier de présentation pour permettre à l’acquéreur de prendre une décision rapide. En effet, un dossier bien constitué permettra à l’acquéreur de savoir si un bien l’intéresse ou non. Un bon dossier vous permettra d’ailleurs d’obtenir des offres avant même les visites. Pour ce faire, un dossier doit se composer d’un état locatif récapitulant :

• L’adresse du bien
• La typologie, la surface carrez, le loyer hors charges, la date d’entrée de chaque lot
• Le montant de la taxe foncière et des différentes charges de l’immeuble et indiquer si elles sont récupérables
• Des photos de l’immeuble, des parties communes et des différents lots
• Le prix et le montant des honoraires qui permettront de calculer le rendement et le prix au m²

Si votre interlocuteur a déjà vendu un immeuble, il devrait déjà avoir constitué un dossier pour vendre ce dernier. Demandez donc à l’agence d’en voir un exemple afin de vous assurer que tous ces éléments soient bien présents.

Conclusion

Vous avez pu vérifier que votre agence a bien vendu un immeuble, vite, au prix de son estimation, avec la bonne méthodologie de travail et sans passer par internet?

Parfait, vous avez donc peut être trouvé l’agence qui vous aidera à vendre votre immeuble. Dans le cas contraire, France Immeuble vous accompagne dans votre projet et vous garantit répondre aux critères d’expertise précédemment cités. Faites appel à nous pour l’estimation et la vente de votre immeuble !

Vous êtes actuellement sous mandat exclusif mais souhaitez faire appel à nous pour vendre votre bien? Nous pouvons toujours vous trouverez un acquéreur grâce à la délégation de mandat. En effet, nous accompagnons également nos confrères inexpérimentés dans la vente d’immeubles. Nous pourrions alors accompagner votre agence dans la recherche d’un acquéreur sans surcout pour vous ni pour l’acquéreur.