Impact de la hausse des taux sur les immeubles en bloc

Les taux d’emprunts immobiliers ont fortement augmenté en 2022 et 2023. Ainsi, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat est passé d’environ 1 % fin 2021 à environ 4 % fin 2023, réduisant la capacité d’emprunt des particuliers. Il est redescendu depuis : 3,32 % en septembre 2026 selon la Banque de France. Mais les professionnels ont été encore plus impactés car non protégés par le taux d’usure. Voyons ensemble l’impact de la hausse des taux sur le marché des immeubles en bloc et leur possible évolution future.

Evolution des crédits immobiliers accordés en 2022

Prêts immobiliers accordés aux particuliers

Le TAEG des crédits immobiliers accordés aux particuliers est limité par le taux d’usure. Ainsi, l’ensemble des frais occasionnés par un prêt (intérêts, frais de dossier, assurance…) est plafonné. Historiquement, le taux d’usure est fixé chaque trimestre par la Banque de France.

Face à la rapide hausse des taux survenue en 2022, ce taux « maximum » a été actualisé tous les mois de février à décembre 2023, avant le retour à une fixation trimestrielle. Vous pouvez consulter la valeur actuelle du taux d’usure sur le site de la banque de France.

L’objectif de cette accélération de cadence est de réinciter les banques à prêter aux particuliers. En effet, le nombre de crédits immobiliers accordés au dernier trimestre 2022 a chuté de 40 % par rapport à l’année précédente. Les banques étant prises en tenaille entre la rapide hausse des taux directeurs de la BCE et le taux d’usure évoluant plus lentement, elles n’ont accordé que très peu de prêts aux particuliers (même pour ceux dont le taux d’endettement reste inférieur à 35%).

Prêts immobiliers accordés aux professionnels

Les professionnels (investisseurs, marchands…) ne sont pas concernés par le taux d’usure. En effet, les banques peuvent leur prêter au taux qu’elles souhaitent. Ainsi, en 2022 et 2023, il était bien plus simple d’obtenir un crédit immobilier en tant que professionnel qu’en tant que particulier. Cependant, le taux de celui-ci était bien supérieur au taux proposé aux particuliers.

En janvier 2023, il fallait compter environ 5 % pour un prêt immobilier professionnel contre environ 3 % pour un prêt particulier. Il est donc plus simple mais plus cher de se faire financer en tant que professionnel.

Impact de la hausse des taux sur les immeubles en bloc

L’évolution des crédits immobiliers a réduit le nombre d’emprunteurs potentiels (réduction du nombre de crédits accordés aux particuliers) ainsi que la capacité d’emprunt des acteurs du marché (hausse des taux, des mensualités et des apports).

Impact de la hausse des taux pour les acheteurs particuliers

La hausse des taux a entraîné une baisse des prix de l’immobilier. En effet, certains acquéreurs ne pouvant plus emprunter et d’autres privilégiant la prudence, le nombre d’acquéreurs potentiels pour chaque bien s’est fortement réduit. Ainsi, ceux restant ont pu négocier plus facilement les biens. C’est d’autant plus vrai pour les immeubles à haute valeur et faible rendement. Ces derniers attiraient déjà peu d’acheteurs avant la hausse des taux.

Cependant, avant que les propriétaires vendeurs n’acceptent de baisser leurs prix pour s’adapter à la baisse de la capacité d’emprunt des acquéreurs, une période de ralentissement des ventes s’est ouverte. D’après les notaires, le nombre de vente a diminué de 4 % en juin et de 6% en août 2022 par rapport à l’année précédente. Cette tendance s’est prolongée en 2023 et en 2024. Les ventes sont ensuite reparties, avec des taux redescendus autour de 3,3 % en 2026 selon la Banque de France.

Outre la réticence des banques à accorder des prêts immobiliers aux particuliers, ce recul des ventes s’explique par plusieurs points. Tout d’abord l’absence d’épargne devient un frein avec l’augmentation des apports demandés (+25 % sur un an d’après Cafpi). De plus, certains acquéreurs annulent leur projet d’achat de peur de ne pas obtenir de prêt, d’acheter au plus haut des prix et au plus haut des taux. Enfin, la hausse des taux et donc des mensualités de crédit redonnent de l’attractivité à la location de résidence principale. En effet, les loyers augmentaient alors moins que les mensualités de crédit.

Les acquéreurs étant rares et les produits revenant parfois à la vente par défaut de financement des précédents acquéreurs, les prix ont été largement négociés et ont baissé. Cette tendance s’est confirmée aussi bien sur les résidences principales que sur les immeubles de rapport.

Impact de la hausse des taux pour les investisseurs

L’augmentation des mensualités de prêt étant supérieure à la hausse des loyers, l’apport nécessaire pour atteindre l’autofinancement des produits d’investissement augmente. Ainsi, les négociations s’intensifient pour les biens à faible rendement (moins de 5%). Certains investisseurs se désintéressent même totalement des actifs présentant une telle rentabilité.

Par ailleurs, la plupart des immeubles achetés aujourd’hui nécessite des travaux pour répondre aux futures règles de salubrité énergétique. Le coût prévisionnel de ces travaux vient donc accentuer la baisse de prix liée à la hausse des taux.

Pour connaître ce coût avant de vendre, La Team Reno, la société de travaux de notre groupe, établit un devis détaillé : vous savez alors ce que l’acquéreur va déduire de son prix.

Impact de la hausse des taux pour les marchands de biens

Les marchands sont également impactés par la hausse des taux. En effet, ces derniers paient des intérêts pendant toute la période entre l’achat et la revente du bien. C’est ce qu’on appelle le portage. C’est une période incompressible durant laquelle les marchands réalisent les évictions, les travaux nécessaires ainsi que la commercialisation.

Au-delà de la hausse des taux, les montants d’apports demandés sont plus importants qu’avant. Or les marchands financent souvent cet apport avec du crowdfunding, dont le rendement brut moyen versé aux investisseurs atteignait 11 % en 2025 (10,6 % en 2024), selon le baromètre Forvis Mazars et France FinTech. L’impact est donc considérable sur leur bilan.

Les marchands essayent donc de réduire le temps de portage. Ainsi, ils peuvent demander à ce que l’éviction des locataires soit effectuée avant la vente par exemple.

Par ailleurs, la baisse des prix et la raréfaction des acquéreurs fait chuter la confiance des marchands dans leur capacité à conserver une marge suffisante à la revente. Leurs offres ont donc tendance à être revues à la baisse.