Vente à la découpe
Celui qui rachète votre immeuble en bloc pour le découper fait un métier. Il le met en copropriété, négocie les départs, rénove, revend lot par lot, et fait sa marge. Nous faisons ce travail pour vous, et la marge vous revient.
L’écart de valeur
Le même immeuble, au même endroit, ne se vend pas au même prix selon qui l’achète.
Un dossier réel
Un immeuble de rapport que nous avons étudié dans les deux hypothèses. Les prix à la découpe sont estimés selon les dernières ventes du secteur, puis ajustés avec plusieurs agences locales avant la commercialisation.
Ce qui reste dans votre poche
Un écart de prix ne veut rien dire tant qu’on n’a pas payé l’opération. Voici le bilan complet : nos honoraires de vente, les honoraires de montage de l’opération et l’intégralité des frais de division.
| Poste | Vente en blocEn bloc | Vente à la découpeDécoupe |
|---|---|---|
| Prix de ventePrix | 1,9 M€ | 2,84 M€ |
| Honoraires de vente (5 %)Vente 5 % | − 95 000 € | − 141 750 € |
| Honoraires de montageMontage10 lots occupés à 2 000 €, 1 lot vide à 1 500 € | — | − 21 500 € |
| Frais d’opération (médian, hors travaux)Frais | — | − 22 275 € |
| Net vendeur | 1 805 000 € | 2 649 475 € |
Frais d’opération retenus au prix médian des fourchettes observées en Île-de-France, hors travaux et hors indemnités d’éviction. Chiffres d’un dossier réel : ils ne préjugent pas du vôtre, que nous chiffrons de la même façon avant tout engagement.
Le critère
Ce n’est pas une affaire de nombre de lots. Un immeuble vendu en bloc se valorise au rendement pratiqué dans le secteur, et non au prix au m² : c’est le prix qu’un investisseur acceptera de payer. On le compare au prix au m² auquel se vendent réellement les appartements du secteur.
Dans le dossier ci-dessus, l’écart est de 3 486 €/m² contre 5 202 €/m² : il paie très largement l’opération. Ailleurs (rendement élevé, prix résidentiel bas), les deux valeurs se rejoignent et la découpe ne crée rien. Dans ce cas nous vous le disons, et nous vendons en bloc.
Rien n’est irréversible. Tant que le premier lot n’est pas vendu, l’immeuble reste cessible en bloc. La mise en copropriété n’enlève aucune option : elle en ajoute une.
Notre mission
C’est un métier : cinq corps d’intervenants, un calendrier légal contraint, des négociations locataire par locataire. Nous nous en occupons pour vous, afin de vous garantir la marge du marchand.
Valorisation de chaque lot en valeur libre et en valeur occupée, puis séquencement des sorties : quel lot part en premier, lequel attend un départ, lequel se vend occupé.
Géomètre-expert pour l’état descriptif de division et les tantièmes, diagnostic technique global, notaire pour le règlement, syndic provisoire. Nous mettons chaque intervenant en concurrence et pilotons l’enchaînement.
Négociation amiable des départs, rachats de bail, congés pour vente aux échéances éligibles, offres de vente valant préemption. C’est le volet le plus délicat de l’opération et celui qui commande le calendrier.
Droit de préférence du locataire commercial à la première vente, et renégociation du bail quand le loyer est manifestement sous-évalué : un bail en dessous du marché plombe la valeur du lot.
Devis comparés, vérification des assurances et attestations, suivi de chantier, conformité et réception. Sans honoraires lorsque les travaux passent par la Team Reno, à des conditions tarifaires avantageuses ; 3 % du montant des travaux avec une entreprise extérieure.
Les lots occupés sont proposés aux investisseurs sur Plein Bail. Les lots libres sont confiés à une sélection d’agences locales, qui les vendent aux occupants sans surcoût pour vous.
Le cadre à respecter
Rien d’insurmontable, mais rien d’optionnel non plus. L’ordre compte : un diagnostic manquant bloque le règlement de copropriété, un règlement non publié bloque toute vente.
Nos honoraires
Notre travail s’organise autour de deux missions : la structuration de la copropriété, puis la commercialisation des lots. Nos honoraires rémunèrent ces deux missions. Pour le reste, géomètre, notaire, diagnostics et syndic, nous mettons les intervenants en concurrence pour que cela vous coûte le moins possible. Ils vous facturent directement, sans marge de notre part.
Où nous intervenons
Une découpe se pilote sur le terrain : rendez-vous locataire par locataire, entreprises à suivre, syndic à installer, mairie à interroger. Nous la proposons à Paris et en Île-de-France, là où nous pouvons être présents dans la journée. Ailleurs, nous ne pouvons pas encore la proposer, sauf au cas par cas quand nous avons déjà des partenaires sur place.
Questions fréquentes
Non, et c’est le point le plus rassurant de cette opération. Tant que le premier lot n’est pas vendu, l’immeuble reste cessible en bloc dans son intégralité. La mise en copropriété ne détruit rien : elle ajoute une option.
Concrètement, vous engagez quelques dizaines de milliers d’euros de frais d’étude et de division, et vous gardez les deux portes ouvertes jusqu’au dernier moment. Si une offre en bloc arrive à un prix qui vous convient, vous la prenez.
Ce n’est pas une question de nombre de lots, c’est une question d’écart. Un immeuble vendu en bloc se valorise au rendement pratiqué dans le secteur, et non au prix au m² : c’est le prix qu’un investisseur acceptera de payer. On le compare ensuite au prix au m² auquel se vendent réellement les appartements du secteur.
Quand le second dépasse largement le premier, la découpe crée de la valeur. Quand les deux se rejoignent (rendement élevé, prix résidentiel bas), elle n’en crée aucune, et nous vous disons de vendre en bloc.
C’est la vacance qui rend la découpe intéressante. Un lot libre se vend au prix du marché résidentiel. Un lot occupé se vend au rendement, à un investisseur : il garde les mêmes limites que la vente en bloc, avec une décote à peine moins forte. Il faut donc donner les congés pour espérer vendre au meilleur prix.
Comme vous restez propriétaire, vous n’êtes pas tenu par les mêmes obligations que les marchands de biens, notamment celles de la loi Aurillac : vous gardez beaucoup plus de souplesse. Il faut en revanche respecter les échéances des baux. Un congé manqué sur un bail nu, et le bail repart pour trois ans.
C’est prévu, et c’est même souvent une bonne sortie : pas de vacance, pas de travaux, pas de commercialisation. La loi lui donne un droit de préemption sur son logement, avec un délai de réponse encadré.
Le prix qui lui est présenté est un prix net vendeur. S’il achète, nos honoraires sont minorés de 20 % : il n’y a pas eu de commercialisation, seulement une mission de négociation.
Ils suivent leur propre régime. La première vente d’un local loué déclenche le droit de préférence du locataire commercial. Selon les baux, il y a parfois plus à gagner à renégocier le loyer avant de vendre qu’à vendre en l’état : un bail sous-évalué plombe la valeur du lot.
Comptez environ deux mois pour arriver au règlement de copropriété et lancer les premières ventes, celles des lots vides ou dont le départ est déjà négocié. Les locaux commerciaux, vendus loués à notre réseau d’investisseurs et sur Plein Bail, partent généralement en premier. Les logements occupés sortent ensuite, au fil des congés et des préemptions, sur douze à vingt-quatre mois. Le calendrier n’est pas tenu par nous mais par la loi : information préalable, délais de préemption, échéances de baux.
Nous prenons 5 000 € TTC d’avance à la signature de la mission de structuration. Comptez ensuite de l’ordre de 20 000 à 25 000 € de frais d’intervenants pour un immeuble d’une dizaine de lots : géomètre, notaire, diagnostic technique global, diagnostics par lot, commissaire de justice, syndic provisoire. Ces frais sont réglés directement aux intervenants. Nous comparons toujours plusieurs devis pour trouver le meilleur rapport qualité-prix, et vous gardez le choix des prestataires. Nous ne prenons aucune commission dessus.
Pour chaque poste (géomètre, notaire, diagnostics), nous demandons plusieurs devis et les comparons sur quatre critères : les avis Google, la rapidité de réponse, la proximité de l’immeuble et le prix. Vous recevez le comparatif, avec notre recommandation, et vous choisissez.
Dans la plupart des cas, non. Si vous détenez l’immeuble pour le louer depuis de nombreuses années, vous n’êtes pas concerné, et encore moins si vous en avez hérité. La question se pose surtout pour un immeuble acheté récemment pour être revendu. Si votre situation s’en rapproche, nous vous le signalons et votre expert-comptable tranche.
Décrivez-nous l’immeuble et ses loyers. Nous vous accompagnons ensuite dans le choix de la solution adaptée.