Immeuble d’habitation ou immeuble de bureaux ?

Investir dans un immeuble est judicieux a bien des points de vue. Reste encore à savoir dans quel type d’immeuble choisir : habitation ou bureaux ?

IMMEUBLES D’HABITATION

Avantages d’un immeuble d’habitation

Le principal atout d’un immeuble d’habitation par rapport à un immeuble de bureaux est l’intensité de la demande locative. Ainsi, un logement se reloue en moyenne en 15 à 70 jours selon la FNAIM. Le risque de vacance locative est donc réduit.

Pour minimiser encore ce risque, il est possible d’opter pour une assurance moyennant 2 à 3 % des revenus. Les impayés peuvent quant à eux être assurés contre 2,5 à 3,5 % des loyers. Combiner les deux permet d’obtenir un taux global aux alentours de 3 à 4 % des loyers perçus.

En cas d’impayés la procédure d’éviction est possible mais peut durer plusieurs mois et la trêve hivernale (novembre à mars inclus) peut encore rallonger le processus.

En cas de reprise ou de revente, le propriétaire peut donner congé au locataire au terme de son bail en respectant un préavis de 6 mois pour les baux nus et de 3 mois pour les baux meublés.

Enfin, un immeuble d’habitation permet une bonne utilisation du levier bancaire puisque 70 % des loyers sont pris en compte dans le calcul de capacité d’endettement. Il devient alors possible d’autofinancer des immeubles d’habitation dont la rentabilité brute est supérieure à 8 %, notamment grâce à des durées d’emprunt allongées.

Inconvénients d’un immeuble d’habitation

Pour un immeuble d’habitation, Seule la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TOEM) est récupérable sur les locataires. L’essentiel de la Taxe Foncière reste donc à la charge du propriétaire.

Bien que les frais d’entretien soient récupérables sur les locataires, toutes les autres charges ne le sont pas (travaux, assurances…).

Les baux d’habitation ont l’inconvénient de permettre au locataire de quitter son logement à tout moment. Il doit toutefois respecter un préavis de 3 mois, 1 seul en « zone tendue ». D’une façon générale la loi Hoguet confère une large protection au locataire, au détriment du propriétaire. 

Pourquoi acheter un immeuble d’habitation ?

Les nombreux avantages des immeubles d’habitation en font un produit d’investissement très peu risqué dans les grandes métropoles comme Paris. Ainsi, les rendements proposés sont souvent très bas, de l’ordre de 3 à 4 % à Paris Intramuros. Les investisseurs visant le long terme (patrimoine, plus-value…) seront les seuls à s’y retrouver. Ceux cherchant à générer une meilleure rentabilité préfèreront les immeubles d’habitation provinciaux au détriment d’une éventuelle plus-value.

IMMEUBLES DE BUREAUX

Avantages d’un immeuble de bureaux

Pour les baux commerciaux le contrat fait loi. Le bailleur dispose donc d’une plus grande liberté pour fixer les conditions du bail : durée ferme, paiement des charges et taxes, clauses résolutoires (permettent de résilier le bail dans des cas définis contractuellement) …

Les baux commerciaux ne permettent que difficilement au locataire de quitter les lieux. En effet, il ne peut mettre fin à son bail qu’à chaque fin de période triennale. Il est même possible de conclure un bail pour une durée ferme, généralement 9 à 12 ans. Le propriétaire peut ainsi se garantir de nombreuses années de revenus locatifs.

Autre avantage des immeubles à destination commerciale, les charges et taxes sont récupérables sur le locataire. Seuls les gros travaux (murs porteurs, charpente entière…) et la contribution économique territoriale (CFE et CVAE) restent à la charge du propriétaire. La Taxe Foncière et la Taxe Bureau sont donc intégralement récupérables, permettant ainsi au propriétaire de faire des baux quasi « triple net ». Ce bail net de travaux, de charges et d’impôts, donne ainsi au propriétaire une visibilité optimale sur la rentabilité de son immeuble.

L’expulsion d’un locataire professionnel est plus simple que celle d’un particulier. En effet, celui-ci bénéficie des protections légales liées à la location de sa résidence principale. A l’inverse en commercial les contraintes juridiques sont allégées et un avis d’expulsion immédiate peut être prononcé sur simple ordonnance de référé. Le propriétaire évite ainsi d’accumuler les impayés durant une longue période.

De plus, le bailleur peut recourir dès le premier jour à une saisie conservatoire sur le compte du locataire. Cela permet souvent de garantir la récupération des loyers impayés au terme de la procédure, amiable ou judiciaire.

Inconvénients d’un immeuble d’habitation

Contrairement aux immeubles d’habitation, la demande locative portant sur les immeubles de bureaux, boutiques ou entrepôts est modérée. Le délais de relocation s’étendent alors de 3 à 6 mois selon les zones.

Le risque d’impayé ou de départ anticipé, notamment en raison de problèmes de trésorerie ou même de faillite du preneur, est également plus élevé que celui des logements. Cumulé au délais de relocation, cela fait peser un fort risque de manque à gagner sur le bailleur.

Par ailleurs, le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire en cas de bail commercial. Il y a souvent besoin de respecter de nombreuses normes (ERP, PMR…) et de proposer de nombreux services (fibre optique, parking) pour rester attractif sur le marché.

Enfin, l’assiette des revenus permettant de déterminer la capacité d’endettement ne prend en général compte que de 50 % des loyers perçus, contre 70 % en habitation, ce qui peut limiter l’utilisation du levier bancaire.

Pourquoi acheter un immeuble d’habitation ?

Les nombreux avantages des immeubles d’habitation en font un produit d’investissement très peu risqué dans les grandes métropoles comme Paris. Ainsi, les rendements proposés sont souvent très bas, de l’ordre de 3 à 4 % à Paris Intramuros. Les investisseurs visant le long terme (patrimoine, plus-value…) seront les seuls à s’y retrouver. Ceux cherchant à générer une meilleure rentabilité préfèreront les immeubles d’habitation provinciaux au détriment d’une éventuelle plus-value.

IMMEUBLE D’HABITATION OU DE BUREAUX : QUE CHOISIR

Immeuble de bureaux ou immeubles d’habitation, il n’existe pas de solution idéale. En fonction de la zone géographique, de la stratégie d’investissement et de l’objectif court terme suivi par l’investisseur, l’un ou l’autre peut être plus judicieux. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un professionnel pour vous conseiller selon votre situation et vos attentes.

Tableau comparatif immeuble bureaux vs immeuble habitation