Comment vendre un immeuble de rapport ?

Comment trouver un acheteur pour un immeuble de rapport, à quel prix et en combien de temps ? Tout ce qu’il faut savoir sur la vente d’un immeuble.

Immeuble de rapport : définition

Avant de réfléchir à comment vendre un immeuble de rapport, il convient de rappeler ce que représente exactement ce terme. Tout d’abord, un immeuble de rapport est un immeuble en bloc : un bien immobilier en monopropriété. A la différence des copropriétés, les immeubles en blocs appartiennent à un seul propriétaire.

L’immeuble de rapport désigne plus particulièrement un immeuble loué, qui génère donc une rente. De ce fait, la vente d’un immeuble de rapport s’appréhende autant sous l’aspect immobilier que sous celui d’un actif financier.

L’immeuble de rapport peut être associé à différentes stratégies d’investissement. Mais d’une façon générale, les investisseurs recherchent à minima l’autofinancement et selon la région la génération de Cash-Flow ou la perspective d’une plus-value à moyen ou long terme.

A qui vendre un immeuble de rapport ?

Les acheteurs d’immeubles sont principalement des entreprises privées (foncières, SCPI, family offices, banques d’investissement…). Certains particuliers achètent également des immeubles de rapport mais ne se positionnent pas sur les mêmes produits.

Ainsi, les particuliers achètent des biens jusqu’à deux millions d’euros dans une optique patrimoniale ou de cash-flow. Les entreprises s’orientent plutôt vers des immeubles de plus d’un million d’euros dans une optique de plus-value ou de sécurisation d’actifs. Les premiers achètent au coup par coups tandis que les seconds achètent constamment pour plusieurs dizaines ou centaines de millions d’euros par an.

D’une façon générale, les acheteurs d’immeubles de rapport sont des professionnels de l’investissement immobilier. Ou à minima des personnes aguerries à l’investissement locatif. Elles n’en sont pas à leur coup d’essai !

Comment se préparer à vendre un immeuble ?

Contrairement à une vente d’une résidence principale, impossible de jouer sur l’effet coup de coeur pour majorer le prix du bien. Dans le cas d’un immeuble de rapport, le principal critère est la rentabilité ou le « rendement locatif ». C’est à dire le montant de loyers générés par rapport au prix du bien.

La rentabilité recherchée par les investisseurs peut varier en fonction de la destination de l’immeuble (logements, bureaux, commerces…), de sa localisation (attractivité de la ville, proximité des gares et commerces, dynamisme du marché locatif), de l’état du bâti ou encore de la fiabilité des locataires en place. Comme pour les autres actifs financiers on parle alors de « fondamentaux ».

Au-delà du risque de loyers impayés (d’où la prise en compte de la fiabilité des locataires et du dynamisme du marché locatif local), il existe un risque de perte en capital si le prix de l’immobilier baisse ou que d’importants travaux doivent être effectués par exemple.

Tous ces critères sont pris en compte par les acheteurs d’immeubles. En fonction de leur stratégie d’investissement, ils recherchent un certain rapport gains potentiels / risque. Il convient donc de bien évaluer les opportunités et les risques propres à l’immeuble pour proposer un rendement cohérent avec les risques encourus.

Comment savoir à quel prix vendre un immeuble ?

Pour fixer le prix de votre immeuble, vous devez prendre en compte les mêmes critères que les acheteurs à qui vous allez le proposer. Les investisseurs recherchent un rendement, mais regardent également les éléments suivants pour évaluer le risque qui y sera associé :

• La cohérence avec le marché locatif local (loyer pratiqué vs loyer du secteur).
• Les risques d’impayés ou de vacances (dynamisme du marché locatif, santé financière des locataires).
• Le prix au m² du bien (vs prix au m² du secteur).
• Les opportunités de plus-value (ville en croissance, possibilité de surélévation…).
• Les risques de moins-value (ville peu attractive, travaux à prévoir…).

Il est important de bien choisir le prix auquel sera présenté l’immeuble à vendre. Même s’il est toujours possible de diminuer le prix par la suite, l’immeuble aura déjà été vu sur le marché et souffrira donc d’une mauvaise image.

Ainsi, il est plus prudent de se faire accompagner par un intermédiaire spécialiste des immeubles en bloc. Il pourra estimer correctement votre bien et maximiser vos chances de vendre.

Selon leur stratégie d’investissement et le secteur géographique, les acheteurs d’immeubles de rapport peuvent rechercher des rendements allant de 3 à 10 %. Mais ils n’achètent jamais au-dessus du prix au m² du marché !

Comment trouver un acheteur d’immeuble ?

Commercialiser un immeuble sur Internet est possible. Il y en a d’ailleurs quelques-uns sur LeBonCoin ou encore PAP. Cependant, si cette solution présente de nombreux avantages, elle peut représenter un frein pour certains acquéreurs aguerris.

En effet, le marché des immeubles de rapport est principalement « off market ». Les acheteurs ont un large réseau d’intermédiaires les alimentant en affaires. De ce fait, les biens visibles en ligne revêtent à leurs yeux une image peu exclusive.

Le meilleur moyen d’éviter cela est de passer par un intermédiaire. Les agences traditionnelles étant sectorisées, elles n’ont que peu d’investisseurs en portefeuille. Orientez-vous plutôt vers un intermédiaire spécialisé qui aura un réseau plus large et composé exclusivement d’acheteurs d’immeubles de rapport.

Passer par un intermédiaire spécialisé permet de toucher un grand nombre d’acheteurs potentiels, de s’assurer d’avoir un interlocuteur qualifié et de donner à votre immeuble de rapport une image de qualité et de rareté impossible à véhiculer sur Internet.

Comment vendre un immeuble rapidement ?

Etant un produit d’investissement, il est essentiel de correctement déterminer la valeur de l’immeuble à vendre. En effet, les acheteurs ne recherchent pas le coup de coeur mais à obtenir un rendement cohérent avec les risques encourus.

Ainsi, pour vendre rapidement un immeuble de rapport, il faut le commercialiser au bon prix. Un immeuble trop cher peut rester des années sur le marché sans trouver preneur.

Rapprochez-vous d’un professionnel spécialisé pour obtenir une estimation précise de votre immeuble et commencer sa commercialisation du bon pied !

Pour éviter une commercialisation difficile, il est impératif de positionner le bien à un prix cohérent dès le début de sa commercialisation. Seul un professionnel spécialisé dans les immeubles peut vous fournir une estimation et une commercialisation adaptées à ce marché très spécifique.