Vendre votre immeuble à Paris au meilleur prix

Le prix au m² des appartements du quartier ne suffit pas : il ne dit rien des baux, des travaux ni des commerces de l’immeuble. Nous regardons d’abord le marché : les prix de vente des immeubles et des appartements, selon l’emplacement, le standing et le type d’immeuble, et les rendements pratiqués. Nous étudions ensuite l’immeuble lui-même. Chaque bail est lu : loi de 1948, locataires protégés, loyers sous le marché, encadrement des loyers, baux commerciaux. Les travaux sont chiffrés : structure, toiture, façades, normes, logements classés F ou G. Nous définissons enfin l’acquéreur qui en donnera le meilleur prix. Nous chiffrons la vente en bloc et, si vous le souhaitez, la vente à la découpe. Pour la méthode générale, lisez notre article « Comment estimer un immeuble de rapport ».

Oui. Elle est gratuite, confidentielle et sans engagement de vente. Elle chiffre la vente en bloc et, si vous le souhaitez, la vente à la découpe.

Il change d’un arrondissement à l’autre, et plus encore d’un immeuble à l’autre, selon ses baux, son état, son standing et ses loyers. Le tableau de cette page donne, par arrondissement, le prix médian au m² des immeubles vendus en bloc en 2025, d’après DVF, la base publique des ventes immobilières. Nous y avons relevé 147 ventes d’immeubles à Paris ; un prix n’est publié qu’à partir de trois ventes dans l’arrondissement. Par rapport au prix médian des appartements vendus seuls la même année, la décote mesurée va de 9 % à 47 % selon l’arrondissement. D’après notre expérience, elle est le plus souvent de 10 à 30 %, selon l’état de l’immeuble et le niveau de ses loyers. Ces chiffres DVF ne sont pas vérifiés : nous ne connaissons ni l’état ni le niveau des loyers des immeubles vendus.

En général, de 3,5 à 6,5 % selon les arrondissements. C’est un ordre de grandeur : le rendement, c’est le loyer d’une année rapporté au prix de vente, et celui de votre immeuble dépend de ses loyers réels et de son état. Il monte quand les prix baissent : au 2e trimestre 2026, le prix au m² des appartements anciens était de 4 à 20 % sous son plus haut des dernières années selon les arrondissements (Notaires du Grand Paris). Deux causes se combinent : la hausse des taux d’emprunt depuis 2022, qui pousse les acheteurs à exiger plus de rendement, et l’encadrement des loyers, qui limite la hausse des revenus. Le rendement ne fait pas le prix à lui seul : l’état du bâti et les baux en place comptent aussi.

Pour estimer, il nous faut surtout un état locatif à jour : pour chaque lot, sa surface, son loyer hors charges, son type (studio, deux-pièces, commerce…) et son DPE. Ajoutez le montant de la taxe foncière. Idéalement, joignez des photos et des plans, et indiquez-nous les travaux réalisés ou à prévoir. Vous pouvez nous donner ces informations par téléphone, nous les envoyer par e-mail, ou les déposer dans votre espace client, accessible dès votre demande d’estimation.

Pour quatre raisons. L’expérience d’abord : la vente d’immeubles de rapport, à Paris et en Île-de-France, est notre spécialité depuis 2018, et nos agents ont étudié 1 175 immeubles. L’estimation ensuite : elle est fiable parce qu’elle repose sur ce que les acquéreurs analysent eux-mêmes. C’est l’immeuble et son état locatif qui déterminent le type d’acquéreur à viser, et donc le prix. Les acheteurs aussi : notre base compte 1 489 acheteurs d’immeubles, tous qualifiés. Nous connaissons ceux qui font les meilleures offres, vite, souvent sans condition de financement, et qui vont au bout de la vente. Le suivi enfin : nous accompagnons votre dossier jusqu’à l’acte avec la rigueur d’un juriste en immobilier, car nous savons ce que les notaires attendent pour qu’une vente aboutisse.

Un immeuble off-market est un immeuble à vendre qui n’est pas diffusé en annonce. Il est proposé directement aux acquéreurs dont la recherche correspond. L’immeuble ne s’use pas en vitrine : un immeuble resté longtemps en ligne perd de sa valeur perçue et se négocie plus bas. À Paris, votre immeuble est commercialisé 100 % en off-market, pour préserver sa valeur et son exclusivité.

Pas par une annonce : votre immeuble est présenté aux acheteurs de notre base dont la recherche correspond. Vous pouvez en revanche en parler à vos locataires sans crainte. La vente ne met pas fin aux baux, et la loi dite Aurillac protège les locataires. Dans un immeuble de plus de cinq logements, l’acquéreur s’engage en général à proroger les baux en cours : chaque locataire peut rester six ans à compter de la vente. C’est aussi le cas des marchands de biens. Vos locataires restent donc chez eux après la vente. Pour eux, une seule chose change : la personne à qui ils paient le loyer.

Nos honoraires vont de 3 à 5 % TTC du prix selon la taille de l’immeuble : 5 % TTC jusqu’à 5 M€, 4 % TTC de 5 à 10 M€, 3 % TTC au-delà. Ils ne sont dus qu’à la signature de l’acte définitif chez le notaire : tant que la vente n’est pas signée, vous ne payez rien. L’estimation est gratuite. Le détail est dans notre barème des honoraires.

Pas forcément. Mais pour garder le caractère off-market de la vente, nous préférons que l’immeuble ne soit pas diffusé sur les sites d’annonces. Nous travaillons donc souvent en semi-exclusivité, c’est-à-dire avec une exclusivité temporaire.

En bloc, l’immeuble est vendu en une fois à un seul acquéreur, et les locataires restent en place. À la découpe, il est mis en copropriété et les logements sont vendus un par un, souvent plus cher. Mais pour vendre un logement libre, il faut donner congé au locataire pour l’échéance de son bail, six mois à l’avance en location vide, ou négocier son départ. Vendu occupé, un logement se vend en général moins cher. À Paris, la mise en copropriété d’un immeuble de cinq logements ou plus prolonge en outre les baux en cours. La découpe demande donc plus de temps, et des frais de mise en copropriété. Nous chiffrons la vente en bloc, et la découpe si vous le souhaitez. Quand elle ne crée pas de valeur, nous vous le disons. Voir la vente à la découpe.

Vendre à la découpe, c’est mettre l’immeuble en copropriété puis vendre les logements un par un. Pour vendre un logement libre, il faut donner congé au locataire pour l’échéance de son bail, au moins six mois à l’avance en location vide. Ce congé vaut offre de vente : le locataire est prioritaire pour acheter pendant les deux premiers mois du préavis (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). À Paris, la mise en copropriété d’un immeuble de cinq logements ou plus prolonge d’abord les baux de location vide en cours : de trois ans quand ils se terminent dans les trois ans et, pour les autres, jusqu’à six ans après la mise en copropriété (article 11-2 de la même loi). Si le logement est vendu occupé, le locataire bénéficie d’un droit de préemption à la première vente après la division (article 10 de la loi du 31 décembre 1975) : l’offre lui est faite en priorité, au prix proposé. La découpe peut rapporter davantage qu’une vente en bloc, mais elle demande de donner congé aux locataires ou de négocier leur départ, donc plus de temps, et des frais de mise en copropriété.

Les acheteurs d’immeubles de rapport à Paris forment trois grandes familles : les investisseurs, les marchands de biens et les acheteurs patrimoniaux. Les investisseurs cherchent du rendement : particuliers, foncières, family offices et institutionnels. Une foncière est une société qui détient et loue des immeubles. Un family office gère le patrimoine d’une famille. Les institutionnels sont par exemple des assureurs et des sociétés de gestion. Les marchands de biens achètent pour revendre : ils cherchent une plus-value. Les acheteurs patrimoniaux cherchent de beaux immeubles et de belles adresses. Notre base compte 1 489 acheteurs d’immeubles. Votre immeuble n’est présenté qu’à ceux dont la recherche correspond, des acheteurs identifiés dont nous connaissons le sérieux.

Il n’y a pas de meilleur acheteur dans l’absolu : ce sont l’état de l’immeuble, ses baux et ses loyers qui désignent le bon acquéreur. Sur un immeuble loué au prix du marché, c’est en général un investisseur qui fait la meilleure offre : investisseur privé, foncière, family office ou institutionnel. Les marchands de biens sont compétitifs sur les immeubles mal loués ou à gros travaux, là où il y a une plus-value à créer. Un bel immeuble à une belle adresse intéresse d’abord les acheteurs patrimoniaux. La meilleure offre n’est pas seulement la plus haute : le sérieux de l’acquéreur et les conditions de son offre comptent aussi, car elle doit aller jusqu’à l’acte. Nous définissons l’acquéreur à viser dès l’estimation, puis cherchons dans notre base celui qui paiera le meilleur prix. Pour aller plus loin, lisez notre guide « Comment vendre un immeuble à Paris ».

Souvent très vite, quand le prix est bien fixé. Votre immeuble est présenté directement aux acheteurs de notre base dont la recherche correspond. Chacun se sait en concurrence avec d’autres acheteurs sérieux, capables de faire une offre au prix en 24 heures. Les offres arrivent souvent avant la visite, ou juste après : offrir le prix d’emblée est pour eux le moyen de s’assurer l’immeuble. À l’inverse, un prix trop haut peut laisser l’immeuble sans offre, et un immeuble qui reste longtemps à vendre se négocie plus bas. Tout se joue donc à l’estimation. Nous ne vous promettons pas de délai : chaque immeuble est différent, et l’offre n’est qu’une étape avant la promesse et l’acte.

Oui, c’est même souvent le cas avec nos acquéreurs. La condition suspensive de financement, ou de prêt, est la clause qui fait tomber la promesse si la banque de l’acheteur refuse son prêt : il récupère alors les sommes versées. La loi l’impose quand un acquéreur non professionnel emprunte pour acheter un immeuble d’habitation ou mixte. Avec un professionnel, comme un marchand de biens, elle se négocie. Une offre sans cette condition est plus solide pour vous. Mais elle ne veut pas dire que l’acheteur paie comptant : il a souvent recours à un prêt malgré tout. Si ce prêt lui est refusé, il doit trouver les fonds autrement, ou il risque de perdre l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse. Il faut donc vérifier son sérieux avant d’accepter. C’est pourquoi votre dossier n’est envoyé qu’à des acheteurs identifiés, dont nous connaissons le sérieux.

L’indemnité d’immobilisation est la somme que le vendeur garde si l’acquéreur renonce à acheter sans raison prévue par la loi ou par la promesse de vente : elle vous protège contre un changement d’avis. Elle est en général de 10 % du prix. D’après notre expérience, l’acquéreur en verse souvent la moitié, soit 5 % du prix, à la signature de la promesse. Dans une promesse unilatérale de vente, vous vous engagez à vendre à un prix fixé, et l’acquéreur dispose d’un délai pour confirmer son achat : l’indemnité est la contrepartie de cette exclusivité. La somme est versée au notaire, qui la conserve. Si la vente se fait, elle est déduite du prix. Si une condition suspensive prévue par la promesse ne se réalise pas, elle est rendue à l’acquéreur. Une réserve : l’acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation dispose d’abord de dix jours pour se rétracter et récupérer la somme versée.

Il n’y a pas de délai type : tout dépend du prix demandé, du dossier et de l’acheteur. Au bon prix, l’immeuble attire les offres ; trop cher, il risque de rester sans acheteur. Un dossier complet dès le départ (titres de propriété, baux et état locatif, DPE et audit énergétique, diagnostics, avis de taxe foncière, derniers travaux) évite bien des questions des acheteurs et du notaire. L’acheteur compte aussi : nos acquéreurs font souvent leur offre sans condition de financement. Encore faut-il qu’ils aient les moyens d’aller jusqu’à l’acte : votre dossier n’est envoyé qu’à des acheteurs dont nous connaissons le sérieux. De notre côté, l’immeuble est présenté 100 % en off-market, directement aux acheteurs de notre base dont la recherche correspond.

Ces mots viennent des fonds d’investissement. Ils classent les immeubles, et les acheteurs qui les visent, selon le risque accepté. Core : un immeuble très bien situé, en bon état et entièrement loué au prix du marché. L’acheteur accepte un rendement plus faible en échange de revenus sûrs. Core plus : un immeuble proche du core, avec un peu de valeur à créer, par exemple quelques travaux ou des logements à relouer. Value-add : un immeuble à travaux, mal loué ou en partie vide, que l’acheteur compte rénover et relouer pour en augmenter la valeur. Il prend plus de risque et vise un gain plus élevé. Savoir où se situe votre immeuble dit à quels acheteurs le présenter : c’est pourquoi nous définissons l’acquéreur à viser dès l’estimation.

Cela dépend de l’occupation et de l’état des logements. Un appartement rénové, loué meublé au prix du marché, avec un bon DPE, ne vaut pas plus vide qu’occupé. À l’inverse, un logement à rénover ou loué sous le marché peut valoir davantage libre, surtout si vous n’avez pas les moyens ou l’envie de faire les travaux : l’acheteur préfère alors un logement vide, pour le valoriser lui-même. Libérer un logement reste encadré. Le bail ne prend fin qu’à son échéance, avec un congé donné six mois à l’avance en location vide et pour un motif prévu par la loi (vente, reprise ou motif légitime et sérieux). Les locataires de plus de 65 ans aux revenus modestes sont protégés. À partir de l’état locatif, nous vous disons, logement par logement, s’il vaut mieux vendre loué ou libre.

Quand un immeuble de plus de cinq logements, d’habitation ou mixte, est vendu en totalité et en une seule fois, chaque locataire bénéficie d’un droit de préemption sur son logement (loi Aurillac). Le vendeur en est dispensé si l’acheteur s’engage dans l’acte à proroger les baux en cours pendant six ans à compter de la vente. C’est la solution courante dans une vente en bloc à un investisseur, car elle évite de découper la vente. Sinon, chaque locataire reçoit une offre au prix de son logement, valable quatre mois. D’autres exceptions existent, par exemple une vente à un parent jusqu’au quatrième degré ou à un organisme HLM.

Oui. La vente ne met pas fin aux baux et les locataires restent chez eux avec le nouveau propriétaire. En revanche, un bailleur ne peut pas donner congé pour vendre ou reprendre un logement à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont sous un plafond fixé chaque année, sans lui proposer un relogement adapté à proximité. Cette règle ne s’applique pas si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes. Un acheteur intègre cette situation dans son prix : le logement est valorisé comme occupé.

Quelques logements d’immeubles anciens restent soumis à la loi du 1er septembre 1948, pour des baux signés avant 1987. Le loyer y est réglementé et souvent très inférieur au marché, et le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux. Un acheteur valorise donc ce logement sur son loyer actuel, ou comme un logement occupé pour longtemps, ce qui pèse sur le prix de l’immeuble. Le bail peut sortir de ce régime dans certains cas prévus par la loi : c’est à étudier logement par logement, avec l’état locatif.

Pour un bail signé ou renouvelé à Paris depuis le 1er juillet 2019, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, fixé chaque année par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et la location vide ou meublée. Un complément de loyer est possible pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles, mais il est interdit si le logement est classé F ou G. Ce dispositif, expérimenté depuis la loi ELAN, devait s’arrêter le 24 novembre 2026 : le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans, que l’Assemblée nationale doit encore adopter. Pour fixer son prix, l’acheteur retient les loyers que la loi permet d’encaisser, et non ceux d’un bail qui dépasse le plafond. Un état locatif conforme rassure et facilite la vente.

Depuis le 1er janvier 2025, une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme 90 jours par an au plus à Paris, avec un numéro d’enregistrement affiché sur chaque annonce. Tout autre logement loué en courte durée, comme ceux d’un immeuble de rapport, exige une autorisation de changement d’usage avec compensation : il faut transformer en logement une surface équivalente qui n’en était pas, un bureau ou un commerce. Sans autorisation, l’amende peut atteindre 100 000 €, avec une astreinte jusqu’à 1 000 € par jour et par m². Depuis le 21 novembre 2024, le changement d’usage exige aussi un DPE classé de A à E, et le PLU interdit les nouveaux meublés de tourisme dans les quartiers où ils sont déjà trop nombreux. Un acheteur ne retient donc un loyer de courte durée que si l’autorisation figure au dossier ; sinon, le lot est estimé comme un logement loué à l’année ou libre.

Oui, mais la baisse dépasse rarement de beaucoup le montant des travaux à réaliser. Quand des logements sont classés F ou G, l’acheteur chiffre la rénovation qui permettra de continuer à les louer et la déduit de son prix. À Paris, tout logement ancien et mal isolé peut être concerné, à tous les étages, et pas seulement les chambres de service. Deux changements de calcul améliorent certaines étiquettes. Les seuils ont été corrigés pour les logements de 40 m² ou moins depuis le 1er juillet 2024. Pour les logements chauffés à l’électricité, le coefficient de conversion passe de 1,9 à 1,7 le 1er janvier 2027 ; un DPE fait avant reste valable et pourra être mis à jour gratuitement sur le site de l’ADEME, sans nouvelle visite. Refaire le point sur le DPE de chaque logement avant de vendre peut changer la valeur de l’immeuble. Lisez notre article « Vendre un immeuble avec un mauvais DPE ».

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n’est plus considéré comme décent : il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, puis ceux classés E le 1er janvier 2034. Les loyers des logements F et G sont gelés depuis le 24 août 2022 : pas de révision annuelle et pas de hausse à la relocation ou au renouvellement. Le bail en cours reste valable, mais le locataire peut demander des travaux de mise en conformité.

Oui, dans la plupart des cas : il lui faut un DPE collectif, et un audit énergétique en plus s’il est classé E, F ou G. Un immeuble d’habitation collective qui appartient à un seul propriétaire (personne, indivision ou SCI) doit disposer d’un DPE collectif depuis le 1er janvier 2024, si son permis de construire a été déposé avant 2013. Ce DPE est valable dix ans. Pour la vente d’un tel immeuble, un audit énergétique doit en plus être remis à l’acheteur dès la première visite quand le bâtiment est classé F ou G (depuis le 1er avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025). L’audit propose des scénarios de travaux chiffrés, que l’acheteur intègre à son offre.

Le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse puis à l’acte. Pour un immeuble ancien, il comprend en général le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949, l’état relatif à l’amiante si le permis date d’avant le 1er juillet 1997, et l’état des installations d’électricité et de gaz de plus de quinze ans. À Paris s’ajoutent l’état relatif aux termites et l’état des risques, tous deux de moins de six mois, et le contrôle du raccordement à l’égout. Pour l’énergie, la vente en bloc demande un DPE du bâtiment, et un diagnostic à part pour les commerces et bureaux. Hors copropriété, la vente n’exige ni le DPE ni la surface Carrez de chaque logement. Nous vous les recommandons : les acheteurs les demandent pour évaluer le prix et le risque de perte de loyers, un logement classé G ne pouvant plus faire l’objet d’un nouveau bail.

Pas forcément : il est souvent plus avantageux de les laisser à l’acquéreur, et vous n’avez pas à les financer. Lui ne paie pas de frais de notaire sur des travaux faits après l’achat, alors qu’il en paierait sur un prix qui les inclut. Il peut les intégrer à son prêt et demander un différé de remboursement. Il peut aussi les repousser à la date de son choix, ce qui améliore sa rentabilité. Encore faut-il les chiffrer au juste prix : pour mieux négocier, les acheteurs annoncent souvent des travaux plus chers qu’ils ne le sont. La Team Reno, la société de travaux de notre groupe, visite l’immeuble et chiffre la rénovation, logements et parties communes. Elle s’engage sur ses prix et pratique des prix maîtrisés : la négociation repose alors sur le coût réel des travaux, et le prix de votre immeuble en souffre moins. En secteur protégé, la rénovation coûte plus cher : nous en tenons compte.

À Paris, les façades doivent être remises en état au moins une fois tous les dix ans. Le maire peut adresser une injonction au propriétaire, qui a six mois pour engager les travaux ; passé ce délai, il peut les prescrire dans un délai d’un an au plus, puis les faire réaliser aux frais du propriétaire avec l’autorisation du juge. Le refus est passible d’une amende de 3 750 €. Pour la vente, un ravalement récent rassure l’acheteur, alors qu’une injonction en cours se traduit par une décote qui tient compte du devis. Il n’est donc pas toujours utile de faire les travaux avant de vendre : un devis récent suffit souvent à cadrer la négociation.

Oui. La vente d’un immeuble en bloc à Paris est soumise au droit de préemption urbain : le notaire dépose une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) qui indique le prix et les conditions de la vente. La Ville dispose de deux mois pour répondre, et son silence vaut renonciation. Elle peut, une seule fois, demander des documents ou visiter l’immeuble, ce qui suspend le délai. Elle peut acheter au prix de la DIA ou proposer un prix plus bas, notamment pour créer du logement social ; en cas de désaccord, le juge de l’expropriation fixe le prix et le vendeur peut renoncer à vendre. La promesse de vente prévoit cette condition, et le calendrier de la vente intègre ces deux mois.

Pour un particulier, une indivision ou une SCI à l’impôt sur le revenu, la plus-value est imposée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (la hausse de la CSG de 2026 ne s’applique pas aux plus-values immobilières), avec un abattement qui grandit avec la durée de détention. Elle est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une taxe de 2 à 6 % s’ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Pour des héritiers, le prix de départ est la valeur retenue dans la déclaration de succession. Une SCI à l’impôt sur les sociétés suit d’autres règles, sans abattement pour durée de détention. Le notaire calcule l’impôt et le prélève lors de la signature de l’acte.